ВИТАМИНЫ РОСТА

Профиль №5(656) от 15.02.2010 Андрей Москаленко Эксперты прогнозируют, что в 2010 году повышение спроса и дефицит предложения будут толкать цены на столичную недвижимость вверх.   Пожалуй, главным итогом 2009 года стало более адекватное позиционирование застройщиками объектов в сегменте новостроек и четкое понимание рыночной цены продавцами и покупателями на вторичном рынке недвижимости. По словам директора по маркетингу холдинга "МГСН" Елены Максименковой, сейчас цены в большей степени соответствуют классу, к которому относится тот или иной проект.
   Если в период роста рынка многие застройщики и девелоперы оценивали свои проекты выше их реальной стоимости, то сегодня они стали корректнее подходить к решению вопроса о цене. На вторичном рынке недвижимости продавцы и покупатели также сошлись во мнении, сколько должны стоить квадратные метры. В начале кризиса продавцы отказывались признать новые реалии и выставляли свои объекты по докризисным ценам, а покупатели требовали значительных скидок, но к концу 2009 года компромисс был найден. Результатом всего этого стала активизация российского рынка недвижимости.
   Важное достижение прошлого года - спрос наконец-то возвращается. Уже в декабре резко возросло количество зарегистрированных сделок купли-продажи. По данным Елены Максименковой, по сравнению с ноябрем этот показатель возрос более чем на70%. Россияне, судя по всему, устали ждать снижения цен и снова начали покупать жилье.
   Одновременно эксперты все чаще стали говорить о назревающем дефиците на рынке новостроек. Так, в прошлом году многие объекты, особенно находившиеся на начальных этапах, были заморожены. Это привело к тому, что с начала 2009 года количество предлагаемых новостроек в Москве сократилось на 10% по сравнению с докризисным периодом, а доля свободных квартир уменьшилась на треть. В Подмосковье предложение за год сократилось более чем на 15%.
   Как предполагает финансовый директор Capital Group Валентина Становова, дефицит предложения будет определять развитие рынка и в будущем: "Очевидно, что в ближайшие несколько лет новые проекты в Москве будут единичными, а резерв готовых домов недостаточен для удовлетворения спроса. Отлаженный за годы конвейер по возведению жилья больше года стоял, для его перезагрузки и выхода на достигнутые ранее показатели потребуется несколько лет".
   Однако ситуация на первичном рынке неизбежно скажется и на рынке вторичном: потенциальные покупатели новостроек, которые не найдут подходящих по местоположению или стоимости квартир, будут вынуждены покупать вторичное жилье. А это, в свою очередь, приведет к дефициту предложения и в этом сегменте.
   "Чтобы удовлетворить в среднесрочной перспективе растущий спрос на жилье, уже сейчас необходимо предпринять ряд важных шагов, - уверен вице-президент ЗАО "Интеко" Олег Солощанский. - По нашим оценкам, на 31 регион России в настоящее время приходится около 80% строящегося в стране жилья, так вот в этом 31 регионе нужно построить 30-40 домостроительных комбинатов".
   Но сегодня ни одна компания, даже самая крупная, не способна финансировать одновременно строительство больше чем одного-двух таких предприятий. Каждый комбинат обходится примерно в 2,5-3 млрд рублей, почти половина из которых приходится на стоимость оборудования.
   "Поэтому наше первое предложение - через механизм частно-государственного партнерства поддержать закупки современных технологических линий для таких предприятий путем предоставления госгарантий или создания специальных лизинговых схем", - говорит Олег Солощанский.

   Следующим шагом к спасению рынка, по мнению экспертов, может стать формирование - скажем, на основе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства - земельного банка, который будет использоваться под строительство предприятий стройотрасли.
   Наконец, нужно продолжать работу по стимулированию покупательского спроса с помощью ипотеки. Последняя, как отмечают все эксперты, опрошенные "Профилем", понемногу начинает оживать. Так, в декабре прошлого года количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья по сравнению с ноябрем увеличилась в два раза. При этом доля ипотечных сделок в общем количестве достигла 16%. Ипотечные ставки в отдельных случаях снизились до 14-15% годовых.
   Однако рост спроса, в том числе и за счет расширения ипотечного кредитования, и нехватка новостроек - это факторы, которые в итоге могут вызвать рост цен. "Сегодня - последняя хорошая возможность сесть в уходящий поезд, - говорит Валентина Становова. - Можно констатировать, что нижний ценовой порог пройден, выбор готовых квартир стремительно сокращается - и это говорит о том, что в перспективе условия для покупки на первичном рынке будут все менее привлекательными".
   Уже сейчас, по данным аналитиков, цены на жилье в Москве пошли в рост. Средняя стоимость типового "квадрата" увеличилась в конце января 2010 года примерно на 3%. А в сегментах бизнес-класса и класса люкс еще в конце прошлого года цены из-за дефицита предложения поднялись в среднем на 10-15%.
   Кроме того, в 2009 году изменились приоритеты покупателей. "Под влиянием кризиса платежеспособный спрос сместился в сторону объектов эконом-класса, - рассказывает директор по развитию ГК "Мортон" Владимир Отекин. - Некоторые игроки рынка своевременно отреагировали на изменившуюся ситуацию и перепозиционировали ряд объектов бизнес-класса в более дешевый сегмент".
   Однако в столице объектов эконом-класса немного, поэтому возрос спрос на недвижимость в ближайшем Подмосковье, где еще есть и объекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, и готовые дома. "В результате цена квадратного метра в секторе подмосковного эконом-класса в этом году будет также расти, - прогнозирует Владимир Отекин. - Этот процесс не будет стремительным, как в докризисные 2005-2007 годы, но тренд на повышение в 2010 году будет иметь место - цены поднимутся в пределах 15%".
   
   ГДЕ-ТО ЗА ГОРОДОМ...
   О перспективах Подмосковья говорят и другие участники рынка - те, кто занимается загородной недвижимостью. Правда, здесь прогнозируется более умеренный рост - от 2,5% до 5%. А если учесть, что в 2009 году цены на дома и участки упали в некоторых случаях на 40% от докризисного уровня, то загородный рынок становится сейчас востребованным благодаря хорошему, как никогда, соотношению "цена-качество".
   "Основной спрос сосредоточится в сегменте эконом-класса, по-прежнему будут пользоваться популярностью участки без подряда", - уверена коммерческий директор MOZAIK Development Татьяна Капланова. При этом дополнительные преимущества получат те застройщики, которые обеспечат участки всеми коммуникациями.
   "Расстояние от МКАД уже не имеет такого большого значения для покупателей, хотя участки, расположенные близко к Москве, а также рядом с водоемами и лесными массивами по-прежнему пользуются спросом, - добавляет начальник отдела экономики и маркетинга "Велес Капитал Девелопмент" Наталья Манько. - Популярные размеры участков - от 15 до 25 соток".
   Что касается цен, то на загородном рынке помимо стоимости самого жилья необходимо учитывать цену земли, которая, в свою очередь, зависит от направления, наличия или отсутствия коммуникаций и многих других параметров. Татьяна Капланова приводит такой пример: "Один и тот же дом на 8 сотках и на 15 сотках будет иметь различную стоимость в пересчете на квадратный метр. По нашим оценкам, например, средняя цена в сегменте бизнес-класса варьируется в пределах 65-75 тыс. за м2, в эконом-классе - 30-45 тыс. с учетом стоимости земли".
 
Назад к списку